Immobilienschätzungen

Gemäß des § 18  Hessisches Ortsgerichtsgesetz (OGerG) ist das Ortsgericht Frankfurt am Main VIa berechtigt, in seinem Zuständigkeitsbereich (Stadtteile Goldstein, Griesheim, Nied und Schwanheim) Wertschätzungen von Immobilien, d.h. unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen durchzuführen.

Eine solche Schätzung beantragen kann grundsätzlich jeder Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie. Es genügt die Einsendung eines schriftlich formlosen Antrags bzw.  unseres herunterladbaren Antragsformblatts, in dem das zu schätzende Objekt genau zu bezeichnen ist (Grundbuchblatt sowie Angaben zu Flur und Flurstücksbezeichnung). Das Ortsgericht setzt sich dann mit dem Antragsteller in Verbindung und vereinbart einen Termin zur Besichtigung des Objektes, bei dem neben dem Vorsteher bzw. seinem Vertreter zwei weitere Ortsgerichtsmitglieder anwesend sein werden. Das Ortsgericht stellt dem Antragsteller ein Schätzungsdokument aus, für das eine Gebühr nach dem geltenden Gebührenverzeichnis des Ortsgerichtsgesetzes erhoben wird und die damit abhängig vom Gesamtwert ist. Entstandene Gebühren und Auslagen werden bar zur Übergabe der Schätzung bezahlt.

Damit das Ortsgericht zu einem verlässlichen Ergebnis kommen kann, braucht es wichtige Unterlagen, die der Eigentümer für das Ortsgericht zusammenstellen sollte.

Für eine vollständige Immobilienschätzung sind folgende Unterlagen nötig:

  • ein Grundbuchauszug vom Grundbuchamt des Amtsgerichts in der Außenstelle Höchst (Antragsformular), der nicht älter als drei Monate ist. Dabei geht es dem Ortsgericht nicht um Abteilung 3, wo die Hypotheken eingetragen sind, sondern vor allem um Abteilung 2, wo eventuelle Ansprüche von Dritten verzeichnet werden: z.B. Nießbrauch, Wohn- oder Vorkaufsrechte. Soweit ein Erbschaftsfall vorliegt, bitten wir um die Berichtigung des Grundbuchs (Antragsformular) im Vorfeld der Schätzung bzw. um die kurzfristige Vorlage des Erbscheins als Nachweis der Antragsberechtigung.
  • ein Auszug aus der Flurkarte, ebenfalls nicht älter als drei Monate und beim Katasteramt erhältlich. Alternativ kann auch eine online über das Planauskunftsystem des Stadtplanungsamts Frankfurt zu erstellende Infomappe im Maßstab 1:500 kostenfrei abgerufen werden,
  • die Baugenehmigungen und Bauzeichnungen der Immobilie, nicht nur Grundrisse, sondern auch Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen von späteren An- oder Umbauten. Soweit die Baugenehmigungen und Bauzeichnungen nicht vorliegen, müssen diese über das Archiv der Bauaufsicht im Vorfeld bezogen werden,
  • ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, erhältlich bei der Bauaufsicht,
  • die Wohnflächenberechnung.
  • Nachweise über Modernisierungen, etwa von Fenstern, Heizanlage, Dach oder Wärmedämmung in einer Auflistung  nach ursprünglichem Baujahr des Gebäudes und den darauf folgenden Jahren mit Um- und Anbauten,
  • Nachweise über Instandhaltungsmaßnahmen der letzten 15 Jahre in einer nach Jahren sortierten Auflistung,
  • Auflistung wesentlicher Schäden, Mängel und möglicher Altlasten,
  • bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie die Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen,
  • bei Erbbaurecht: den Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses (umgangsprachl. auch Erbpacht),
  • bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids. Soweit der Denkmalbescheid nicht vorliegt, muss dieser beim Denkmalamt angefragt werden,
  • bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten sowie ergänzend ein Abruf der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem aktuellen Mietspiegel.

Verwendete Berechnungsverfahren

Seit 2010 wurden mit der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) und seit 2016 mit dem Bewertungsgesetz (BewG) aktualisierte Grundlagen und Verfahren zur Immobilienschätzung durch den Gesetzgeber geschaffen.  Die rechnerischen Wertermittlungen erfolgen daher spezifizierend zu den Dienstanweisungen zum Ortsgerichtsgesetz nach der aktuellen ImmoWertV und dem BewG, um eine marktgerechte Aktualität des ermittelten Verkehrswertes zu erreichen. Trotzdem ist eine Schätzung des Ortsgerichts möglicherweise nicht zur Vorlage bei Gericht, Banken, Finanzamt und anderen Institutionen ausreichend, da das Ortsgericht nur sogenannte Kurzgutachten bzw. Stellungnahmen zum Verkehrswert erstellt. Daher sollten Sie vorher auch bei den Institutionen nachfragen, für die die Schätzung durchgeführt werden soll, ob eine Schätzung durch das Ortsgericht akzeptiert wird. 

Schätzungen bei zugrunde liegenden Streitigkeiten

Auch kann bei Schätzungen von Objekten, die mehreren Personen gehören oder beanspruchen (z.B. bei einer Erbengemeinschaft) und sich in einem Streit befinden, das Ergebnis der Schätzung in einem späteren gerichtlichen Verfahren schnell in Zweifel gezogen werden (siehe beispielhaft das BGH-Urteil vom 25.11.2010, IV ZR 124/09). In einer solchen Konstellation empfiehlt das Ortsgericht die übergeordnete Instanz des Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main direkt zum Zwecke eines umfassenderen und gerichtsfesten Verkehrswertgutachtens  zu kontaktieren.

Dokumentation des Schätzobjektes nach DSGVO

Der Auftraggeber erteilt außerdem die Genehmigung, dass fotografische Aufnahmen des Objektes zu Dokumentationszwecken erstellt werden. Diese werden nach der geltenden Datenschutzgrundverordnung behandelt und sind für die Erstellung der Schätzung zwingend erforderlich. Weiterführende Informationen zur Handhabung der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) finden Sie auf der Seite zu den Rechten und Pflichten bei Verfahren der Justiz und Justizverwaltung. Schätzungen gehören dabei zu den Verfahren der Justizverwaltung.