Gemäß § 18 des Hessischen Ortsgerichtsgesetzes (OGerG) ist das Ortsgericht Frankfurt am Main VIa berechtigt, in seinem Zuständigkeitsbereich (Stadtteile Griesheim, Nied und Goldstein/Schwanheim) Schätzungen folgender Gegenstände durchzuführen:
- Grundstücke,
- Nutzungen eines Grundstücks,
- Rechte an einem Grundstück und
- Schäden an einem Grundstück.
Eine solche Schätzung beantragen kann grundsätzlich jede:r Eigentümer:in oder Eigentümergemeinschaft der Immobilie bzw. deren bevollmächtigte Vertreter:innen. Es genügt die Einsendung eines schriftlich formlosen Antrags, in dem das zu schätzende Objekt genau zu bezeichnen ist (Grundbuchblatt sowie Angaben zu Flur und Flurstücksbezeichnung). Das Ortsgericht setzt sich dann mit den Antragstellenden in Verbindung und vereinbart einen Termin zur Besichtigung des Objektes, bei dem neben dem Ortsgerichtsvorsteher bzw. der/m ständigen Vertreter:in zwei weitere Ortsgerichtsmitglieder anwesend sein werden. Das Ortsgericht stellt den Antragstellenden Ausfertigungen einer Schätzungsurkunde aus, für die eine Gebühr nach dem geltenden Gebührenverzeichnis des Ortsgerichtsgesetzes erhoben wird und abhängig vom ermittelten Verkehrswert ist.
Damit das Ortsgericht zu einem verlässlichen Ergebnis kommen kann, braucht es wichtige Unterlagen, die der Eigentümer für das Ortsgericht zusammenstellen sollte.
Für eine vollständige Immobilienschätzung sind folgende Unterlagen nötig:
- ein Grundbuchauszug wird vom Ortsgericht eingeholt, weswegen dieser nicht vorgelegt werden muss. Soweit jedoch ein Erbschaftsfall vorliegt, bitten wir um die Berichtigung des Grundbuchs (Antragsformular) im Vorfeld der Schätzung bzw. um die kurzfristige Vorlage des Erbscheins bzw. der beglaubigten Abschrift der Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsprotokoll als Nachweis der Antragsberechtigung. Bei Erbengemeinschaften wird zudem eine gemeinsame Beantragung erwartet. Dies kann auch durch beglaubigte Vollmachten erfolgen.
- ein Auszug aus der Flurkarte, ebenfalls nicht älter als drei Monate und beim Katasteramt erhältlich. Alternativ kann auch eine online über das Planauskunftsystem des Stadtplanungsamts Frankfurt zu erstellende Infomappe im Maßstab 1:500 kostenfrei abgerufen werden,
- die Baugenehmigungen und Bauzeichnungen der Immobilie, nicht nur Grundrisse, sondern auch Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen von späteren An- oder Umbauten. Soweit die Baugenehmigungen und Bauzeichnungen nicht vorliegen, müssen diese über das Archiv der Bauaufsicht im Vorfeld bezogen werden,
- ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, erhältlich bei der Bauaufsicht,
- die Wohnflächenberechnung.
- Nachweise über Modernisierungen, etwa von Fenstern, Heizanlage, Dach oder Wärmedämmung in einer nach Jahren sortierten Auflistung beginnend mit dem ursprünglichen Baujahr des Gebäudes und mit der Benennung der Zeitpunkte und Umfang von Um- und Anbauten (Hauslebenslauf),
- Nachweise über Instandhaltungsmaßnahmen der letzten 15 Jahre in einer nach Jahren sortierten Auflistung,
- Auflistung wesentlicher Schäden, Mängel (inkl. nachzuholender Instandhaltung) und möglicher Altlasten,
- bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie die Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen,
- bei Erbbaurecht: den Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses (umgangsprachlich auch Erbpacht),
- bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids. Soweit der Denkmalbescheid nicht vorliegt, muss dieser beim Denkmalamt angefragt werden,
- bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten sowie ergänzend ein Abruf der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem aktuellen Mietspiegel.
Verwendete Berechnungsverfahren
Seit 2010 wurden mit der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) und seit 2011 mit dem Bewertungsgesetz (BewG) aktualisierte Grundlagen und Verfahren zur Immobilienschätzung durch den Gesetzgeber geschaffen. Die rechnerischen Wertermittlungen orientieren sich daher bis zur Überarbeitung der diesbzgl. Dienstanweisungen zum Ortsgerichtsgesetz nach der jeweils aktuellen ImmoWertV zzgl. der ImmoWertA (Anwendungshinweise) bzw. dem BewG, um eine marktgerechte Aktualität des ermittelten Verkehrswertes gem. § 194 BauGB zu erreichen.
Mögliche Einschränkung der Mitwirkung des Ortsgerichts aufgrund von hinzutretenden Erfordernissen
Eine Schätzung des Ortsgerichts ist möglicherweise nicht zur Vorlage bei Gericht, Banken und anderen Institutionen ausreichend. Sie sollten grundsätzlich vorher bei den Institutionen nachfragen, für die eine Schätzung durchgeführt werden soll, ob Schätzungen von Ortsgerichten grundsätzlich akzeptiert werden.
Einschränkung aufgrund notwendiger Bewertungen von Mängeln und Schäden
Regelmäßig werden von uns erstellte Schätzungen durch die Auftraggebenden später unvorhergesehen doch zur Vorlage bei Finanzämtern verwendet, welche besondere Voraussetzungen an die Qualität der Schätzungen knüpfen können. Im Falle einer Verwendung zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 198 BewG müssen wir Sie darauf hinweisen, dass umfangreichere Schäden und Mängel am Objekt nicht durch das Ortsgericht bewertet werden dürfen. Sollten umfangreichere Mängel und Schäden im Rahmen der Ortsbegehung von uns festgestellt werden, weisen wir Sie auf diesen ggf. greifenden Zusammenhang hin. Das Ergebnis einer vorhergehend externen, fachlichen Bewertung kann auf jeden Fall in unsere Schätzung eingepflegt werden.
Einschränkende Qualifikation der Schadensgutachter:innen nach EN ISO/IEC 17024
Die Hinzuziehung von zertifizierten Schadensgutachter:innen kann also grundsätzlich sinnvoll, ggf. sogar verpflichtend sein. Diese müssen von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sein. Gemäß der europäischen Verordnung (EG) 765/2008 ist die Akkreditierung von Zertifizierungsstellen in der Europäischen Union eine hoheitliche (d.h. staatliche) Aufgabe, die nur von der jeweiligen nationalen, zuständigen Akkreditierungsstelle im EU-Mitgliedstaat durchgeführt werden darf. In Deutschland ist gemäß § 1 Abs. 1 AkkStelleG i.V.m. § 1 AkkStellGBV die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) die allein zuständige Akkreditierungsbehörde. Zertifizierungsstellen für Personen, welche Datenbanken zertifizierter Personen führen, sollten Sie über die Suchfunktion der DAkkS finden.
Mögliche Einschränkungen bei Erbengemeinschaften
Bei Schätzungen von Objekten, die mehrere:n Personen gehören oder von diesen beansprucht werden (z.B. bei einer Erbengemeinschaft) und sich in einem Streit befinden, kann das Ergebnis unserer Schätzung in einem späteren, gerichtlichen Verfahren schnell in Zweifel gezogen werden (siehe beispielhaft das BGH-Urteil vom 25.11.2010, IV ZR 124/09). Im Streitfall empfiehlt das Ortsgericht daher die übergeordnete Instanz des Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main zum Zweck eines umfassenderen und gerichtsfesten Verkehrswertgutachtens zu kontaktieren, jedoch zumindest eine einvernehmlich, gemeinsame Beantragung aller betroffenen Erb:innen beim Ortsgericht vorzunehmen.
Welche Schätzanfragen können nicht gestattet werden?
Das Ortsgericht muss letztlich bei Vorliegen folgender Umstände die Schätzanfrage verweigern:
- Schätzungsanfragen zu Objekten, die nicht im Zuständigkeitsbereich des Ortsgerichts VIa (Griesheim, Nied, Schwanheim-Goldstein) liegen, dürfen von uns nicht bearbeitet werden.
- Schätzungsanfragen zu Objekten ohne Nachweisführung als Eigentümer:in bzw. Eigentümergemeinschaft (aktueller Grundbuchauszug) oder Erbe/-in bzw. Erbengemeinschaft (Erbschein bzw. beglaubigte Abschrift der Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsprotokoll ) dürfen von uns nicht bearbeitet werden.
Anfragen von nicht erbenden Pflichtteilsberechtigten kann zudem nicht entsprochen werden. Es bleibt nur der Verweis auf § 2314 BGB „Auskunftspflicht des Erben“ .
Dokumentation des Schätzobjektes nach DSGVO
Der Auftraggeber erteilt außerdem die Genehmigung, dass fotografische Aufnahmen des Objektes zu Dokumentationszwecken erstellt werden. Diese werden nach der geltenden Datenschutzgrundverordnung behandelt und sind für die Erstellung der Schätzung zwingend erforderlich. Weiterführende Informationen zur Handhabung der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) finden Sie auf der Seite zu den Rechten und Pflichten bei Verfahren der Justiz und Justizverwaltung. Schätzungen gehören dabei zu den Verfahren der Justizverwaltung.