Immobilienschätzungen

Gemäß § 18  des Hessischen Ortsgerichtsgesetzes (OGerG) ist das Ortsgericht Frankfurt am Main VIa berechtigt, in seinem Zuständigkeitsbereich (Stadtteile Griesheim, Nied und Goldstein-Schwanheim) Wertschätzungen folgender Gegenstände durchzuführen:

  • Grundstücke,
  • Nutzungen eines Grundstücks,
  • Rechte an einem Grundstück und
  • Schäden an einem Grundstück.

Eine solche Schätzung beantragen kann grundsätzlich jede:r Eigentümer:in oder Eigentümergemeinschaft der Immobilie bzw. deren bevollmächtigte Vertreter. Es genügt die Einsendung eines schriftlich formlosen Antrags, in dem das zu schätzende Objekt genau zu bezeichnen ist (Grundbuchblatt sowie Angaben zu Flur und Flurstücksbezeichnung). Das Ortsgericht setzt sich dann mit dem Antragsteller in Verbindung und vereinbart einen Termin zur Besichtigung des Objektes, bei dem neben dem Ortsgerichtsvorsteher bzw. der/m ständigen Stellvertreter:in zwei weitere Ortsgerichtsmitglieder anwesend sein werden. Das Ortsgericht stellt dem/r Antragsteller:in ein Schätzungsdokument aus, für das eine Gebühr nach dem geltenden Gebührenverzeichnis des Ortsgerichtsgesetzes erhoben wird und die damit abhängig vom ermittelten Verkehrswert ist. Entstandene Gebühren und Auslagen werden üblicherweise bar zur Übergabe der Schätzung bezahlt.

Damit das Ortsgericht zu einem verlässlichen Ergebnis kommen kann, braucht es wichtige Unterlagen, die der Eigentümer für das Ortsgericht zusammenstellen sollte.

Für eine vollständige Immobilienschätzung sind folgende Unterlagen nötig:

  • ein Grundbuchauszug wird vom Ortsgericht eingeholt, weswegen dieser nicht vorgelegt werden muss. Soweit jedoch ein Erbschaftsfall vorliegt, bitten wir um die Berichtigung des Grundbuchs (Antragsformular) im Vorfeld der Schätzung bzw. um die kurzfristige Vorlage des Erbscheins bzw. der beglaubigten Abschrift der Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsprotokoll  als Nachweis der Antragsberechtigung. Bei Erbengemeinschaften wird zudem eine gemeinsame Beantragung erwartet. Dies kann auch durch Vollmachten erfolgen.
  • ein Auszug aus der Flurkarte, ebenfalls nicht älter als drei Monate und beim Katasteramt erhältlich. Alternativ kann auch eine online über das Planauskunftsystem des Stadtplanungsamts Frankfurt zu erstellende Infomappe im Maßstab 1:500 kostenfrei abgerufen werden,
  • die Baugenehmigungen und Bauzeichnungen der Immobilie, nicht nur Grundrisse, sondern auch Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen von späteren An- oder Umbauten. Soweit die Baugenehmigungen und Bauzeichnungen nicht vorliegen, müssen diese über das Archiv der Bauaufsicht im Vorfeld bezogen werden,
  • ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, erhältlich bei der Bauaufsicht,
  • die Wohnflächenberechnung.
  • Nachweise über Modernisierungen, etwa von Fenstern, Heizanlage, Dach oder Wärmedämmung in einer nach Jahren sortierten Auflistung beginnend mit dem ursprünglichen Baujahr des Gebäudes und mit der Benennung der Zeitpunkte und Umfang von Um- und Anbauten (Hauslebenslauf),
  • Nachweise über Instandhaltungsmaßnahmen der letzten 15 Jahre in einer nach Jahren sortierten Auflistung,
  • Auflistung wesentlicher Schäden, Mängel (inkl. nachzuholender Instandhaltung) und möglicher Altlasten,
  • bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie die Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen,
  • bei Erbbaurecht: den Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses (umgangsprachl. auch Erbpacht),
  • bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids. Soweit der Denkmalbescheid nicht vorliegt, muss dieser beim Denkmalamt angefragt werden,
  • bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten sowie ergänzend ein Abruf der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem aktuellen Mietspiegel.

Verwendete Berechnungsverfahren

Seit 2010 wurden mit der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) und seit 2011 mit dem Bewertungsgesetz (BewG) aktualisierte Grundlagen und Verfahren zur Immobilienschätzung durch den Gesetzgeber geschaffen.  Die rechnerischen Wertermittlungen orientieren sich daher spezifizierend zu den Dienstanweisungen zum Ortsgerichtsgesetz nach der jeweils aktuellen ImmoWertV zzgl. der ImmoWertA (Anwendungshinweise) bzw. dem BewG, um eine marktgerechte Aktualität des ermittelten Verkehrswertes zu erreichen.

Mögliche Einschränkung der Mitwirkung des Ortsgerichts aufgrund von hinzutretenden Erfordernissen

Eine Schätzung des Ortsgerichts ist möglicherweise nicht zur Vorlage bei Gericht, Banken und anderen Institutionen ausreichend, da das Ortsgericht lediglich einfach gehaltene Schätzungsurkunden zum Verkehrswert erstellt. Daher sollten Sie vorher bei den Institutionen nachfragen, für die die Schätzung durchgeführt werden soll, ob eine Schätzung durch das Ortsgericht grundsätzlich akzeptiert wird.

Aus diesem Grunde kann ebenfalls bei Schätzungen von Objekten, die mehrere:n Personen gehören oder beanspruchen (z.B. bei einer Erbengemeinschaft) und sich in einem Streit befinden, das Ergebnis der Schätzung in einem späteren gerichtlichen Verfahren schnell in Zweifel gezogen werden (siehe beispielhaft das BGH-Urteil vom 25.11.2010, IV ZR 124/09). Im Streitfall empfiehlt das Ortsgericht daher die übergeordnete Instanz des Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main zum Zweck eines umfassenderen und gerichtsfesten Verkehrswertgutachtens  zu kontaktieren, jedoch zumindest eine einvernehmlich, gemeinsame Beantragung aller betroffenen Erb:innen beim Ortsgericht vorzunehmen.

Welche Schätzanfragen können nicht gestattet werden?

Das Ortsgericht muss letzlich bei Vorliegen folgender Umstände die Schätzanfrage verweigern:

Dokumentation des Schätzobjektes nach DSGVO

Der Auftraggeber erteilt außerdem die Genehmigung, dass fotografische Aufnahmen des Objektes zu Dokumentationszwecken erstellt werden. Diese werden nach der geltenden Datenschutzgrundverordnung behandelt und sind für die Erstellung der Schätzung zwingend erforderlich. Weiterführende Informationen zur Handhabung der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) finden Sie auf der Seite zu den Rechten und Pflichten bei Verfahren der Justiz und Justizverwaltung. Schätzungen gehören dabei zu den Verfahren der Justizverwaltung.

 

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